На рынок недвижимости влияют разнонаправленные тенденции. Уход арендаторов негативно сказался на сегменте ТЦ, а инвесторы тем временем проявляют повышенный интерес к стрит-ретейлу. Разбираемся с экспертами, какие помещения стоит покупать в ближайшее время и какой доходности стоит ожидать от аренды.

Рынок коммерческой недвижимости можно условно подразделить на четыре сегмента. Наиболее массово представлены на рынке складские комплексы, офисные помещения, торговые центры и стрит-ретейл. По мнению Максима Сергеева, в нынешней ситуации от ухода арендаторов сильнее всех пострадал сегмент ТЦ. «Начиная с 2000-х годов инвестиции в ТЦ были самой эффективной формой вложений, и даже в 2014–2015 годах, когда рынок насытился торговыми центрами, вложение в них давало хороший результат. Принцип инвестиций был очень простой: покупаешь/строишь, сдаешь, получаешь прибыль, окупаешь инвестиции, а при желании продаешь как готовый бизнес с действующими арендными потоками. Такая бизнес-стратегия позволяла инвесторам приумножить свой капитал в 2, а порой 3–4 раза в достаточно короткий для этого вида деятельности срок — от 5 до 9 лет. Единственным ограничением был высокий порог входа в данный бизнес: необходимы значительные инвестиции на входе и достаточно высокий административный ресурс. Сейчас же ситуация в корне иная и продолжает меняться. На российском рынке ТЦ активно участвовали иностранные инвесторы, которые вследствие последних событий сокращают свое присутствие на территории РФ и избавляются от активов в России. Ситуация также ухудшается в связи с резким уходом ключевых арендаторов. Из-за этого снизился трафик на 30–40% и соответственно уменьшился доход ТЦ. Инвесторы оперативно отреагировали на ситуацию на рынке: строительство на начальном этапе и проектирование новых объектов замораживается, а действующие всё чаще появляются в объявлениях о продаже. Их число выросло в 2–3 раза по сравнению с прошлым годом. Сейчас в открытых источниках можно найти сотни предложений в крупных городах», — говорит Максим Сергеев.

За первый квартал 2022 года в Москве открыли всего один новый торговый центр — Discovery площадью 17,5 тысячи квадратных метров. По сравнению с тем же периодом прошлого года объем нового предложения упал на 58%, следует из аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia. В целом в 2022 году откроется вдвое меньше торговых центров, чем было запланировано. Запуск половины объектов уже перенесли.

При этом доля вакантных помещений до конца года будет расти из-за закрытия ряда иностранных магазинов, ожидают эксперты. Чтобы привлекать арендаторов, владельцам придётся сдавать площади на более выгодных для арендаторов условиях.

В сегменте офисного рынка эксперты Knight Frank Russia также ожидают, что ввод будет сокращен, что сдержит рост доли вакантных площадей. Конкретная динамика будет понятна после II–III кварталов. Однако уже сейчас ясно, что период восстановления будет более затяжным, чем после пандемии, когда он составил менее года.

С другой стороны, в этом году, как и в прошлом, сохранится высокий спрос на офисы со стороны компаний ТМТ-сектора (технологии, медиа, коммуникации), считают эксперты. Компании с госучастием тоже могут проявить интерес к офисам, что станет значимым фактором поддержки. Кроме того, на место западных компаний, покинувших московские офисы, могут прийти азиатские.

Структура спроса на офисы по секторам компаний

За I квартал 2022 года арендодатели даже повысили свои запросы по ставкам аренды в классе А. С учётом роста на 1,2% показатель составил 26 149 рублей за квадратный метр в год. В классе В, наоборот, показатель снизился на 1,5% — до 17 286 рублей.

Что будет со стрит-ретейлом

В середине марта 2022 года в сегменте стрит-ретейла наблюдался рост спроса, говорит Ирина Козина из Knight Frank Russia. Причина в том, что у инвесторов осталось не так много вариантов, куда вложить деньги. При этом продавцы поднимали цены: одни на 5–10%, другие — более кардинально. Хорошо продавались только объекты с небольшой наценкой, отмечает эксперт. К примеру, вместо 50 млн рублей помещение уходило за 52–53 млн рублей.

Спрос постепенно пришёл к норме, но доля вакантных объектов в районах пешеходных улиц, знаковых и туристических мест не растёт — жители крупных городов создают достаточно трафика даже без иностранных туристов. В ближайшие месяцы здесь ничего не изменится, предполагает Ирина.

«Этот сегмент никогда не пустует — нового арендатора найти несложно, а востребованность зависит в первую очередь от локации», — согласен Максим Сергеев.

Принцип выбора помещения под сдачу в аренду тоже не меняется: в приоритете у покупателей самые проходные места. «Доходность от помещения 15 м² возле метро с вытяжкой, где можно торговать шаурмой, и от помещения под магазин площадью 100 м² во дворе может быть практически одинаковая», — объясняет эксперт.

На какую доходность и окупаемость можно рассчитывать

Доходность за последние годы снизилась, отмечает Ирина Козина. Рассчитывать на повышение в ближайшее время не стоит, поскольку арендаторы не стали зарабатывать больше даже в условиях роста цен на товары и услуги. Кроме того, в столице доходность инвестиций в коммерческую недвижимость ниже, чем в регионах.

«Если 3 года назад владельцы помещений в Москве рассчитывали на 10–12% годовых, то сейчас консервативные инвесторы готовы получать 7–8% в ключевых локациях. Думаю, что ещё больше инвесторов привыкнут к этому уровню. В регионах ещё можно купить доступный объект стрит-ретейла и получить более высокую доходность. Но вопрос, на какое время», — говорит эксперт.

По мнению Ирины, ставки в этом году вырастут больше, чем в прошлом. Они часто привязаны к индексу потребительских цен. «Собственники планируют повышение не менее чем на 7%, некоторые — на 10%», — говорит она.

Скачкообразного роста стоимости помещений, как это произошло с автомобилями, эксперт не ожидает. Исторически с коммерческой недвижимостью такого никогда и не было, добавляет она. Скидок при покупке также ожидать не стоит: даже собственники, которые уехали за границу, не хотят продавать помещения дешевле, чем в среднем на рынке.

Для управления своим арендным бизнесом удобно использовать автоматизированное решение от Сбера — Решение для коммерческой недвижимости. Ведите взаиморасчёты, выстраивайте платёжную дисциплину с арендатором в выбранные даты, планируйте свой доход и следите за окончанием сроков аренды в едином месте. Решение также позволит создавать юридически корректные договоры аренды, анализировать сведения об арендаторах на благонадёжность и искать новых. А бесплатный сервис геоаналитики позволят раскрыть весь потенциал выбранного помещения.

Какие помещения стоит выбирать сегодня

На московском рынке динамично растёт объём предложений от города, обращает внимание Максим Сергеев. Он считает, что в ближайшем будущем количество таких предложений будет только расти. «В России активно развивается программа реновации, и подавляющее большинство новостроек не имеет первых жилых этажей. Как правило, в них планируются помещения под коммерческую деятельность. Их активно реализует государство через торги по 44-ФЗ, 223-ФЗ, и есть определённый сегмент инвесторов, которые рассматривают к приобретению исключительно такие объекты. Помимо этого, город предлагает коммерческие помещения в аренду, с последующим правом выкупа, в рамках 211-ПП. Предприниматель, победивший на торгах, может подать заявку на приоритетный выкуп этого помещения», — говорит он.

Однозначно начинающим предпринимателям стоит обратить внимание на объекты, реализуемые городом, советует эксперт. «Процедура участия в торгах на выкуп помещения ранее была сильно запутана и требовала получения специальной ЭЦП. Сейчас ситуация сильно изменилась, и получить ЭЦП для участия в торгах стало возможно внутри своего клиент-банка. Это, безусловно, упростило процедуру и привлекло больше участников на такого рода сделки», — рассказывает Максим.

У приобретения такого рода объектов есть свои особенности. Как правило, помещение продаётся в черновой отделке либо требуют ремонта, но при этом могут приятно удивить ценой. После некоторых вложений в ремонт снижение срока окупаемости помещения может составить до 3 лет! «Косметический ремонт и общее освежение позволит повысить сумму аренды и привлечь более заинтересованного арендатора. При этом вложения могут быть минимальные, но всегда разные: одним потребуется перекрасить стены, другим поменять полы, окна, двери и всю сантехнику. Но подобные усилия дают результаты», — советует Максим.

Приобретение объектов с рынка чревато определёнными рисками. Они не всегда очевидны, могут иметь различные последствия и проявиться значительно позже момента совершения сделки. Даже опытные предприниматели, по словам Максима, стараются покупать помещения, историю которых они знают и понимают, с чем могут столкнуться. Часто при поиске недвижимости будущие владельцы рассматривают объекты у знакомых бизнесменов, чтобы избежать рисков появления скрытых собственников и прочих обременений.

При прочих равных стоит выбирать объекты, в которых уже был арендатор. Совсем новое помещение с неналаженным клиентским потоком бывает сложно сдать, а значит, будет простой. При покупке также важно проверять все детали, необходимые для арендаторов: наличие мокрых точек, достаточный уровень напряжения в электросети, отопление, удобный подъезд, удачно расположенная входная группа.

Как начать бизнес в стрит-ретейле

Чтобы всё сделать правильно, первым делом стоит разобраться, какого арендатора вы планируете искать, говорит Ирина Козина.

«Даже если вы приобретаете помещение для своего бизнеса, подумайте, что будет, если дело не пойдёт? Кому тогда я смогу сдать в аренду площади? Чем больше разных сфер бизнеса вы можете представить в своём помещении, тем лучше. Например, на 15 квадратных метрах не поместятся ни аптека, ни пекарня, а 35–40 квадратов уже более комфортны и для аптеки, и для кофейни, и для небольшого салона красоты — при условии хорошего расположения».

Для определения востребованного вида бизнеса в локации, где приобретается недвижимость, воспользуйтесь бесплатным сервисом геоаналитики данных в составе Решения Недвижимость в СберБизнес. Он даст возможность сформировать отчёт по локации, чтобы использовать его как бизнес-план для потенциального арендатора.

Если вы рассматриваете помещение площадью 100 и более квадратных метров, то нужно проверить, можно ли его разделить в случае необходимости. К примеру, если арендатор сократит свой бизнес.

«Изучите входную группу и планировку: не мешают ли колонны, несущие стены, можно ли поставить две двери, есть ли окна, из которых можно сделать двери», — советует Ирина. В некоторых жилых домах нельзя трогать фасад, если он охраняется как культурное наследие. Это тоже может стать помехой, предупреждает Ирина.

Вкладываться в основательный ремонт стоит не всегда, продолжает эксперт: это зависит от того, на каких арендаторов вы рассчитываете. Например, White Box, или предчистовая отделка, подойдёт для малого бизнеса: условная маленькая кофейня или табачный магазин смогут быстро поставить своё оборудование и начать работать.

Но если речь идёт о сетевом арендаторе, то он всё равно будет делать ремонт под себя, поэтому в некоторых случаях даже White Box делать бессмысленно.

«В любом случае для сдачи помещения в аренду не надо выбирать цвет стен или специальное оборудование, подключать много точек электричества или воды, как для себя. Нужны лишь основные точки подключения. Договор с арендатором будет отличаться только длительностью арендных каникул», — объясняет Ирина.

В целом вложиться в стрит-ретейл сегодня — разумное решение, резюмирует эксперт: так можно сохранить деньги и получать стабильный доход. «Мы видим, что сделки совершаются, причём зачастую достаточно быстрые. При этом собственники не готовы на торг: причин для предоставления скидок нет».

Источник: https://sberbusiness.live

логотип телеграмма с переходом