20.6.2022
Как выбрать онлайн-кассу для ИП на УСН
-
- +7 987 225-05-59 Бесплатная консультация
Коммерческая недвижимость остается практически единственным стабильным активом, в который инвесторы вкладывают деньги в кризис. Но туда без подготовки нести миллионы нельзя.
Какие особенности нужно учитывать инвесторам, выбирая к покупке или в аренду коммерческую недвижимость в целом и объекты стрит-ритейла в частности, рассказал Никита Корниенко, основатель и генеральный директор платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.
Впервые приехав на объект, необходимо обязательно изучить его конструктив — из чего сделано помещение. Это могут быть железобетон, сэндвич-панели, кирпич и так далее. Разобраться в плюсах и минусах каждого варианта для разных типов объектов помогут строительные эксперты.
Обязательно осмотреть планировку — классический прямоугольник или лабиринт; со множеством перегородок, разбивкой площадки на несколько зон и так далее. Сдать в аренду прямоугольник или квадрат часто проще, потому что каждый арендатор сможет зонировать его по-своему.
Роль играют:
Дополнительно стоит проверить высоту потолков — вне зависимости от типа объекта, чем она больше, тем лучше. Высокие потолки создают дополнительный объем и возможности для многих арендаторов: где-то это важно для оборудования, где-то — для настройки этажа, где-то — для закрытых инженерных сетей.
Кроме этого стоит убедиться, что есть все необходимые коммуникации. Если есть, нужно узнать их тип.
Уже при покупке помещения важно понимать, кто будет потенциальным арендатором. Например, инвестор приобретает площадь в 300 кв. м, чтобы сдать ее под «Вкусвилл» или «Мяснов». А вот аптеку или алкомаркет такое помещение вряд ли заинтересует — слишком большое, тогда как супермаркету этого будет мало.
Но все перечисленное — это базовые вещи. В идеале плюсом провести профессиональный осмотр с помощью инженеров — они проверят полное соответствие объекта техническим нормам и увидят нюансы, незаметные для неспециалиста.
Идеальный инвестиционный актив сегодня:
Каких соседей иметь рядом хорошо, а каких не очень, зависит и от того, какой тип недвижимости приобретает инвестор, кто будет арендатором.
Стрит-ритейл с высокой вероятностью будет предполагать продажу алкоголя. Значит, потребуется лицензия. В таком случае покупать объект рядом с медицинским центром или школой не стоит — будут ограничения на алкогольную лицензию.
Если арендатором будет супермаркет, конкуренты по соседству — не лучшая идея. Особенно когда они нацелены на одну аудиторию. То есть, относительное соседство условных «Азбуки Вкуса» и «Дикси» — не катастрофа, а вот «Пятерочка» и «Магнит» в радиусе 500 м будут перетягивать покупателей друг у друга. И не исключено, что ни тот, ни другой объект в итоге не сможет получать высокую прибыль.
Идеально — когда есть дефицит коммерции.
Например, условный супермаркет оказывается единственным в радиусе 1 км. Тогда вероятность его прибыльности становится выше. А с ней — и шансы на хорошую доходность инвестора.
Инвестору стоит смотреть не только на существующих соседей, но и на тех, что могут возникнуть на горизонте условных пяти лет. Идеально покупать объект коммерческой недвижимости, когда рядом уже все застроено: понятно наличие или отсутствие конкуренции, примерный уровень трафика и аудитория.
Если рядом есть пустая земля — это уже риск, пусть даже никаких официальных планов на нее у местных властей и девелоперов пока нет: практически невозможно предугадать, кто появится.
Особенно опасен вариант, когда земли достаточно, чтобы, например, построить рядом полноценный ТЦ.
Чтобы примерно понимать ситуацию вокруг земли в ближайшие годы, стоит посмотреть генеральный план застройщика, если речь о новостройке. Можно найти на сайте города, области или района планы местной администрации.
Новости в СМИ тоже могут помочь, если там громко обсуждается, например, долгожданное появление станции метро или расширение дороги рядом с объектом.
Огромный процент успешности инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от арендатора: кто он, по какой ставке заехал и так далее.
Инвестору важно, чтобы арендатор:
То есть он должен быть надежным, стабильным и ответственным.
Для торговой площади идеальный арендатор — крупный известный магазин, лучше сетевой, потому что:
А самый надежный вариант — супермаркет: в отличие от условного магазина одежды, у него всегда будут потребители.
Если арендатор незнакомый, это не сетевой известный игрок, стоит провести собеседование. Нужно понять, насколько хорошо он понимает свой бизнес, какое у него финансирование, бизнес-план. Это помогает хотя бы частично разобраться, каковы риски, что арендатор не сможет в итоге выплачивать ставку и уйдет через месяц.
При покупке объекта, на котором уже есть арендатор, важно изучить договор. Самый выгодный — долгосрочный, год и больше.
Отдельное внимание уделить условиям расторжения: арендатор должен предупреждать арендодателя об уходе за один-три месяца, а не за неделю.
Еще нужно смотреть на арендную плату. Привязка к обороту — это идеальный вариант, потому что аренда будет расти вместе с ростом цен за счет инфляции — в отличии от фиксированной аренды. Сейчас все делают договоры в стиле — «5% от оборота, но не ниже Х рублей».
Еще в договоре должна быть прописана дополнительная индексация ставки: иначе доходность будет постепенно падать — ее «подъест» как минимум инфляция.
По данным CBRE, в 2021 70% сделок в сегменте коммерческой недвижимости было с готовыми объектами. У этого есть много причин: Одна из них — надежность.
Строящийся объект — это всегда неопределенность: как минимум в том, доведет ли застройщик дело до конца, в указанные сроки, в соответствии с планом объекта. При этом не всегда высокие риски в итоге окупаются повышенной доходностью.
С готовой арендной недвижимостью вероятность потери денег намного меньше. И если цена покупки не завышена относительно рыночной для аналогичных объектов, в долгосрочной перспективе это выгодное вложение.
Если инвестор все же решил по каким-то причинам вкладывать деньги в строящийся объект, стоит обратиться к специалисту за экспертизой. Потому что нужно очень глубоко изучить застройщика, разобраться, кого можно посадить на эту площадь, на каких условиях, какие будут риски и так далее.
Сюрпризы с ценой и неправильный выбор объектов относительно их стоимости — частая история. А покупка по завышенной цене — главная проблема и ошибка частных инвесторов, особенно впервые входящих в сегмент коммерческой недвижимости. И если купить склад в два раза дороже рынка довольно сложно, то вот офис — вполне возможно, а в стрит-ритейле с этим и вовсе очень высокие риски.
Нужно:
Здесь может быть следующая схема: человек покупает объект по рыночной стоимости, затем дает взятку арендатору, чтобы он зашел на площадь по арендной ставке в два раза выше рыночной. Потом продает «готовый арендный бизнес», учитывая эту высокую цену.
Покупатель приобретает недвижимость, полагая, что все нормально. Однако арендатор внезапно съезжает из помещения, и клиент теряет половину своих денег, потому что новый арендатор готов занять эту площадь только по рыночной ставке — которая в два раза ниже предыдущей. И продать объект получится, только исходя из этой ставки.
В итоге инвестор не только не получает прибыли, но и немало теряет.
Кроме того, сейчас застройщики на котловане часто продают коммерцию дороже, чем готовые объекты с арендаторами. Это тоже не лучший вариант. Для стрит-ритейла в ЖК, например, средняя цена:
Если продавец предлагает 600-700 тыс. за кв. м, особенно на этапе котлована — это однозначно плохой вариант. Инвестор переплатит за воздух.
В целом с инвестициями в коммерческую недвижимость разобраться немного сложнее, чем с покупкой условной квартиры для сдачи в аренду. Недобросовестные продавцы пользуются низкой осведомленностью частных инвесторов, поэтому неприятных сюрпризов возникает немало.
Однако многих из них все же реально избежать:
При покупке абсолютно любой недвижимости важно собрать от собственника максимум документов, подтверждающих, что объект «чист». В идеале получить историю от момента его постройки до сегодняшнего дня.
Нужно запросить у собственника правоустанавливающие документы — показывающие, как именно он получил объект: законно ли купил, оплатил ли всю стоимость покупки, нет ли рисков, что предыдущие сделки в истории объекта решит оспорить кто-то из прежних владельцев.
В договоре большую роль играют зоны ответственности и то, как прописаны ключевые условия — арендная плата, срок, условия расторжения и штрафы.
Здесь же важно убедиться, что арендатор вообще платит и делает это регулярно, а сумма платежа соответствует прописанной в договоре. Наличие дополнительных соглашений тоже стоит проверить.
Источник: https://rb.ru
